Vorige week verscheen de nota Ontwikkelingsplan SSHD 1996-1998. Met dit werkstuk wil Bokhove een discussie op de UT op gang brengen over de toekomst van de campus. In de begeleidende brief schrijft hij: 'We zien een veranderende campus, een verschuiving van leefgemeenschap naar consumenten, een verschuiving van campus naar stad. Onze indruk is dat de UT op deze ontwikkelingen geen eenduidig antwoord heeft. De campus was jaren drukker met hoe er moest worden bestuurd dan met wat en waar naar toe. Binnen campus en bij het College hebben we aangedrongen op een UT-brede discussie over het onderwerp studentenvoorzieningen. Omdat het van belang is dat men het over de koers eens is, over de waarde, de meerwaarde van de campus voor de UT.'
Onder druk
Die meerwaarde staat volgens Bokhove onder druk door een oprukkende stad. Enschede heeft zich de afgelopen jaren duidelijk geprofileerd als studentenstad en dat werpt in de vergelijking stad/campus vruchten af. Studenten verkiezen, ook wanneer ze op de campus beginnen, vaak de stad om in te wonen. Ook de faciliteiten zijn niet meer traditioneel met de campus verbonden. Kijk maar naar de studentensociëteit de Pakkerij in het voormalig Polaroidpand. 'Echt blij waren we daar natuurlijk niet mee', stelt Bokhove. 'Maar het zijn ontwikkelingen die je niet tegen kunt houden. Net als het afnemen van de studentenaantallen. Je moet ze dus inbouwen in je eigen programma. Het is niet óf de campus óf de stad, maar allebei.'
Groei
Bovendien heeft het College van Bestuur verzuimt zich uit te spreken over wat het met de campus wil, aldus Bokhove. 'Het antwoord op de vraag bepaalt mede de woonomgeving van de huisvesting die wij hier aanbieden en zoals we die willen houden. Want het moge duidelijk zijn dat ik voorstander ben van een zo breed mogelijk pakket aan voorzieningen voor die campus.'
Tenslotte neemt ook het aanbod op de woningmarkt toe. Enerzijds door een groei in de particuliere markt. Daarnaast bieden woningcorporaties in toenemende mate minder courante flats aan aan (groepen) studenten.
Deze drie ontwikkelingen nopen tot maatregelen op korte en lange termijn om de dreigende leegstand, de SSHD schat dat in het jaar 2000 ongeveer 8 procent van de kamers leeg zal staan, te beperken. Leegstand kost immers geld en daardoor verminderen de investeringsmogelijkheden en komen de verbeteringen aan het huizenbestand onder druk te staan. Een bijkomend effect is dat leegstand de structuur en samenhang in het wonen in groepen ondermijnt. Dit maakt het wonen minder aantrekkelijk en betekent een neerwaartse spiraal.
'We zien de leegstand als een structureel verschijnsel en dat vraagt om maatregelen. Aan de ene kant moeten we het wonen zo goed en goedkoop mogelijkhouden. Tegelijkertijd moeten we actief de markt op om te zoeken naar nieuwe doelgroepen. We sluiten niemand meer uit', zegt Bokhove. 'Tot nu toe hebben we de HBO-markt alleen passief benaderd, maar daar komt verandering in. We gaat ook deze studenten duidelijk maken dat ze op de campus prettig kunnen wonen. Daarnaast zou je kunnen denken aan MBO-ers of bijvoorbeeld statushouders (buitenlandse vluchtelingen, red.). Misschien blijken alle ideeën op termijn niet even bruikbaar, maar we tasten alle mogelijkheden af.'
Nadruk
Op de lange termijn komt de nadruk te liggen op het versnellen van de verbeteringsprogramma's, het verkleinen van de groepen, het afstoten van een gedeelte van de huisvesting en het samenwerken met andere marktpartijen, zoals de Enschedese woningcorporaties. 'We willen de huisvesting die we hier hebben voor een belangrijk deel in stand houden en daarmee ook de kwaliteit van de woningen. Met dat laatste zijn we druk aan het werk in de verbeteringsprogramma's', legt Bokhove uit. 'Studenten willen grotere kamers en kleinere woongroepen. Daarbij moeten we ook werken aan de variatie in het wonen. We zien dat onze huurders weggaan, omdat ze bijvoorbeeld met z'n drieën of vieren in een huis willen wonen en dat kan bij ons niet. Daar moet verandering in komen.'
Energievreters
De huurprijs is in dit hele verhaal een van de belangrijkste componenten en juist daar kleeft een groot nadeel aan. De prijs die studenten op de campus betalen is namelijk een zogenaamd all in bedrag. De huurder ziet amper wat de kale huurprijs is en betaalt met de huur tegelijkertijd voor de energiekosten, de telefoon, het schoonmaken, de service, het Campusnet, belastingen en het kijk- en luistergeld. In de stad betaalt de huurder een kale huur en daardoor lijkt het wonen een stuk goedkoper. Bokhove: 'We zullen op korte termijn een onderzoekje laten verrichten naar het verschil in huurprijzen tussen de stad en de campus. Maar nu al weten we dat studenten appels met peren vergelijken. Ze vergeten dat in de stad om de haverklap een rekening voor de telefoon of de energiekosten op de mat valt. Maar goed, het is aan ons om ze dat duidelijk te maken. Laten zien wat ze in werkelijkheid betalen.'
De ontwikkeling van de kale huurprijs is mede bepalend voor de mate van woningverbetering en het tempo. Uit de huur worden namelijk de verbeteringen betaald. Een vermindering van de woonlasten moet komen uit het verlagen van de servicekosten. Die zullen voor een groot deel worden gehaald uit energiebesparing. De veelal uit de jaren zestig en zeventig stammende woningen zijn ware energievreters en dat kost geld. Ook is het verkleinen van het servicepakket een optie.
Prima product
'Starten op de campus is hartstikke mooi', besluit Bokhove. 'Je komt vers van huis en je kent niemand. De onderwijsvoorzieningen zijn vlakbij. Maar uiteindelijk komt er een moment dat studenten ervoor kiezen naar de stad te gaan. Of omdat ze in een kleinere groep willen wonen of omdat ze denken dat het in de stad goedkoper is, of omdat de sfeer in de stad ze meer aantrekt. Het maakt eigenlijk niet uit. Het is onze taak om onze woningen te vullen met huurders. We zijn een partner van de UT en leveren in eerste instantie huisvesting aan studenten. Maar daar waar we merken dat studenten huisvesting niet willen, zoeken we andere doelgroepen. We hebben een prima product en dat willen we aan de man brengen. Het hele jaar door.'
